Alles neu…

…macht der Januar. Wenn Sie jetzt denken, „Mit dieser Bauernregel stimmt doch etwas nicht“, dann liegen Sie richtig. Aber rechtliche Vorschriften treten mit Vorliebe nicht erst im Mai, sondern schon zu Jahresbeginn in Kraft. Und gerade jetzt, zu Beginn des Jahres 2019, gibt es Neues in Sachen Mietrecht. Hier ist ein kleiner Überblick.

Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz

Am 1. Januar trat das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ in Kraft. Der Gesetzgeber bleibt sich also treu und vermeidet einfache und verständliche Bezeichnungen. Oder gefällt Ihnen „Mietrechtsanpassungsgesetz“ oder „MietAnpG“ besser? Nun ja.

Aber welche Neuerungen bringt dieses Gesetz mit sich? Zum einen dürfen nun Modernisierungskosten bundesweit nur in Höhe von acht Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Zuvor waren es elf Prozent. Dazu kommt eine Deckelung, die sogenannte „Kappungsgrenze“, von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Änderungen bei der Mietpreisbremse

Neu ist auch ein Detail in Sachen „Mietpreisbremse“. Der Gesetzgeber nimmt nun alle Vermieter in die Pflicht, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert die Höhe der Mietzahlung des Vormieters offen zu legen – und zwar dann, wenn die neue Miete in Bezug auf die Höhe der Vormiete höher ausfällt, als nach der Mietpreisbremse zulässig. Dies gilt auch für alle gesetzlichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse, also 1.) Modernisierung, 2.) erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und 3.) erstmalige Vermietung nach dem Stichtag 1.10.2014.

Kommt ein Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, so darf er höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Das gilt übrigens auch, wenn eine der genannten Ausnahmen gegeben ist, die eigentlich eine höhere Miete erlauben würde.
Mit einer sogenannten „Vermutungsregel“ will der Gesetzgeber ab sofort verhindern, dass Vermieter eine Modernisierungs-Ankündigung nutzen, um Mieter indirekt zu einer Kündigung zu bewegen. Genau das wird vermutet, wenn 1.) ein Vermieter nach einer Modernisierungs-Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Umsetzung beginnt, wenn 2.) die Modernisierung nach ihrem Beginn länger als ein Jahr ruht, wenn 3.) eine Mieterhöhung von mehr als 100 Prozent aufgerufen wird oder 4.) die Modernisierung den Mieter stärker belastet als notwendig und zumutbar.
Der Vermieter muss in diesen Fällen objektiv nachvollziehbare Gründe darlegen. Ein „gezieltes Herausmodernisieren“ kann nun eine Geldbuße bis zu 100.000 Euro nach sich ziehen.

Neu im Gesetz ist zudem ein Schutz von Wohnmietverhältnissen, die sozialen Interessen dienen und bislang grundlos kündbar waren. Für solche Mietverhältnisse gilt nun gleiches Wohnraummietrecht wie bei anerkannten, privaten Trägern der Wohlfahrtspflege. Dies gilt jedoch ausdrücklich nicht für ältere, bestehende Mietverhältnisse, sondern nur für solche, die nach dem Stichtag 1.1.2019 abgeschlossen werden.

Herzlichst, Ihr

Claudius Zajac / projektZ – Ihr ImmobilienPartner

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